07/04/2022

Confronto tra prezzi giudiziali e libero mercato immobiliare

Il progetto si è posto l'obiettivo di studiare il mercato giudiziale e il relativo confronto con il libero mercato.
Sono stati presi in considerazione come dati di input:
• Gli annunci d’asta giudiziale scaricati dai principali siti web di pubblicità d’asta e dal portale delle vendite pubbliche;
• La suddivisione in microzone secondo la definizione di Nomisma;
• I Valori immobiliari di mercato (Fonte database Nomisma);
• I dati pubblici sulle fasi legali delle esecuzioni ottenuti dal PST – Processo Civile Telematico.
È stato poi sviluppato un algoritmo in grado di determinare, in base ai valori di aggiudicazione e ai valori di potenziale aggiudicazione correlati alle fasi legali ottenute dal PST, la percentuale di sconto giudiziale del valore dell'immobile, per tipologia e localizzazione geografica.
Abbiamo quindi definito un nuovo indice chiamato IEM (Indice di efficienza del mercato) che rappresenta lo sconto per giungere al valore di aggiudicazione già determinato, considerando anche il tempo medio di aggiudicazione per quella specifica tipologia immobiliare in quel tribunale.
Nella mappa è possibile osservare i dati di risultato a livello di Provincia.

Rivedi il video dell’evento “La Trasparenza ed efficienza nel mercato delle NPE – Big data e strumenti digitali” organizzato da Nomisma il 7 aprile 2022

A fine 2021 lo stock in Italia di NPE (Non Performing Exposure) ammontava a circa Euro 330 miliardi di cui Euro 250 miliardi NPL (Non Performing Loan) e Euro 80 miliardi di UTP (Unlikely To Pay). A loro volta il 75% dei crediti era verso aziende e il 70% degli stessi garantiti da immobili. I principali osservatori del mercato stimano per il 2022 un ulteriore aumento dello stock di NPE sino a giungere nel 2024 a un totale complessivo di circa Euro 400 miliardi. E’ quanto emerge dall’evento “La trasparenza ed efficienza nel mercato delle NPE – Big Data e Strumenti Digitali” promosso da Nomisma presso la sede di Bologna e trasmessa in diretta online su youtube lo scorso 7 aprile. L’evento è stato arricchito da una tavola rotonda di manager esperti, i cui interventi sono stati moderati dal giornalista del Sole 24 Morya Longo, che hanno offerto la loro view circa i principali trend che caratterizzeranno l’evoluzione del mercato italiano delle Non Performing Exposures, uno dei mercati più importanti a livello europeo, e sulle sue tendenze evolutive. Tutti i principali osservatori ormai concordano sul fatto che la difficile congiuntura post-pandemica, complicata ulteriormente dalla crisi energetica e dal recente conflitto in Ucraina, farà crescere ulteriormente le dimensioni dello stock di NPL’s e UTP e le difficolta di gestione delle stesse, rendendo ancor più importante ricercare la massima efficienza e trasparenza del mercato, sia primario che secondario, adottando nuovi strumenti digitali e sviluppando nuove modalità di gestione dei “Big Data”.

A proposito del tema “Big Data”, oggetto della seconda presentazione proposta nel corso dell’evento, la ricerca originale sviluppata da QBT sagl in collaborazione con Nomisma sul mercato immobiliare giudiziale. In particolare la ricerca si è focalizzata sul confronto tra i valori di vendita nel mercato “libero” e quelli che caratterizzano il mercato giudiziale, nonché sui tempi di vendita nei tribunali delle principali 18 grandi città italiane. Scopo dell’iniziativa, è fornire nuovi strumenti di analisi che contribuiscano all’efficienza del mercato dei NPE, anche attraverso più accurate valutazioni dei crediti “distressed” con garanzia immobiliare sottostante, che rappresentano circa il 70% dello stock di NPE presente oggi sul mercato, per un valore complessivo di oltre € 230 miliardi.